Czym jest wspólnota mieszkaniowa zapewne miałeś już okazję przeczytać w artykule Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – podobieństwa i różnice. W niniejszym artykule dowiesz się kto może zarządzać wspólnotą mieszkaniową a także jaki jest zakres obowiązków takiej osoby.
Regulacja prawna
Kwestię zarządu wspólnotą mieszkaniową reguluje Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Opcje są dwie. Pierwsza to powierzenie zarządu, czyli wykonywania bieżących czynności jakiejś osobie fizycznej lub prawnej. Zazwyczaj jest to doświadczony zarządca nieruchomości, posiadający odpowiednie kwalifikacje. Druga opcja to powołanie zarządu wspólnoty i samodzielne wykonywanie obowiązków, które normalnie wykonywałby zarządca.
Jeżeli na wspólnotę mieszkaniową składają się 4 lokale i więcej – powołanie zarządu jest obowiązkowe. Zarząd może być zarówno jednoosobowy jak i wieloosobowy. Podstawowym zadaniem zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd w zakresie czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzje samodzielnie. W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Czym są zatem sprawy przekraczające zwykły zarząd? Ustawa o własności lokali przychodzi nam z pomocą, wymieniając najczęściej występujące czynności poza zwykłym zarządem:
- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
- nabycie nieruchomości;
- wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 (przymusowa sprzedaż lokalu)
- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Koszty zarządu – czyli na co właściwie idą pieniądze właścicieli
Ustawa o własności lokali przedstawia podstawowy katalog kosztów zarządu. Jednakże zawiera on większość występujących w praktyce kosztów. Są to:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Najważniejsze czynności zarządu
Zarząd oprócz sprawowania bieżącej reprezentacji wspólnoty, zawierania umów, kontrolowania wykonania umów, pełni także funkcje sprawozdawcze. Do nich należy przede wszystkim prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Zarząd sporządza protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowuje dokumentację techniczną budynku oraz prowadzi i aktualizuje spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd podejmuje także czynności zmierzające do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
Zarząd w końcu dokonuje rozliczeń przez rachunek bankowy, składa właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności a także zwołuje zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Podsumowanie
Bycie w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej to poważne zobowiązanie, ponieważ taka osoba dba nie tylko o swoją nieruchomość. Właścicielami nieruchomości są także inne osoby. O ile przy wspólnocie składającej się z 4 czy 6 lokali pracy może być niewiele to przy dużych kamienicach bycie w zarządzie może okazać się pracochłonne, a użeranie się z innymi właścicielami – wykańczające.
