Umowa najmu a umowa dzierżawy – charakterystyka i różnice

Umowa najmu czy dzierżawy? Którą podpisać? Czy to w ogóle ma jakieś znaczenie? W niniejszym artykule dowiesz się czym są powyższe umowy, a także jakie są między nimi podstawowe różnice i do czego mają zastosowanie.

Umowa najmu  – charakterystyka

Umowa najmu uregulowana jest w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny (dalej k.c.) w art.. 659-692. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co ciekawe – czynsz nie musi być określony w pieniądzu, może być oznaczony w świadczeniach innego rodzaju. Jednak z reguły jest to pieniądz.

Stronami umowy najmu (UWAGA! strony umowy są często ze sobą mylone i zamieniane) są:

– wynajmujący – z reguły właściciel rzeczy/nieruchomości,

– najemca – ten kto używa rzeczy, zamieszkuje nieruchomość.

K.c. reguluje umowę najmu, lecz przepisy tej regulacji  w większości nie mają zastosowania do najmu lokali mieszkalnych. Tę tematykę reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj:

Najem lokalu mieszkalnego – ważne aspekty z punktu widzenia najemcy

oraz tutaj:

Najem lokalu mieszkalnego – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy jako właściciel mieszkania? Co zrobić z nieuczciwym najemcą?

Forma umowy najmu

Umowa może być zawarta na piśmie i jest to preferowany sposób. Lecz nie jest to konieczność. Umowa może zostać zawarta również w sposób ustny, a nawet dorozumiany. Będzie ona co do zasady ważna. Jest natomiast jedno zastrzeżenie przy umowie najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok – powinna być zawarta na piśmie – w innym przypadku zostanie z mocy prawa zawarta na czas nieoznaczony, nawet jeśli strony umówią się ustnie na konkretny okres. Mimo wszystko warto zadbać o własne interesy i wszystkie postanowienia umowy najmu spisać na kartce (lub kilku) papieru. 

Najem na czas oznaczony

Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony. Jednakże po upływie 10 lat od zawarcia umowy – umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Między przedsiębiorcami okres ten skrócony jest do 5 lat.

Jeżeli upłynie termin oznaczony w umowie albo w wypowiedzeniu, a najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony – dlatego najlepiej podpisać nową umowę, w której ponownie ustalimy okres najmu, lub zmienić najemcę.

Prawa i obowiązki stron

K.c. wprowadza stosunkowo sensowne regulacje w zakresie praw i obowiązków stron. Oczywistym jest, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku, a rzecz przez cały okres trwania umowy powinna taki stan zachować.

Najemca powinien ponosić drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, czyli np. naprawa klamki, wymiana żarówki. Jeżeli natomiast rzecz wymaga naprawy, która obciąża wynajmującego, a bez której rzecz najęta nie jest przydatna do umówionego użytku – najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Jeżeli wynajmujący nie dokona naprawy – najemca może rzecz naprawić samemu, na koszt wynajmującego.

Najemca powinien używać rzeczy w sposób zgodny z umową. Jeżeli w umowie nie określono sposobu używania – powinien używać rzecz w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. 

Najemca nie może bez zgody wynajmującego zmieniać rzeczy najętej w jakikolwiek sposób niezgodny z umową czy jej przeznaczeniem. Jeżeli to robi – wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Ważną kwestią z punktu widzenia wynajmującego jest określenie w umowie najmu czy najemca może przedmiot umowy podnająć komuś innemu. Jeżeli umowa tego nie zabrania – najemca może podnająć rzecz, także mieszkanie.

Najemca powinien rzecz zwrócić po zakończeniu najmu w stanie niepogorszonym, przy czym nie odpowiada za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego użytkowania.

Czynsz i opóźnienia najemcy w płatnościach

Oczywistością jest, że najemca powinien płacić czynsz w umówionym terminie. W przypadku kiedy tego terminu nie ma określonego w umowie najmu – czynsz powinien być płacony z góry:

• gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
• gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

K.c. przewiduje taką instytucję jak zastaw na rzeczach najemcy z powodu niepłacenia czynszu. W niniejszym artykule jednak nie zostanie ona omówiona, gdyż w ocenie autora jest niepraktyczna, a egzekucja z rzeczy podlegających zastawowi może trwać długie miesiące.

Wypowiedzenie umowy najmu

Okres wypowiedzenia różni się przede wszystkim w zależności od tego na jaki okres umowa została zawarta, a także w zależności od powodów wypowiedzenia. Terminy wypowiedzenia są następujące:

• wypowiedzenie natychmiastowe – jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (nie dla lokalu mieszkalnego!),
• z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych – umowa najmu na czas nieokreślony; terminy ustawowe:
  • na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,
  • na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny miesięcznie,
  • na trzy dni naprzód – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,
  • na jeden dzień naprzód – gdy najem jest dzienny,
• przypadki (i okres) określone w umowie – najem na czas oznaczony.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia wynajmującego w stosunku do najemcy o naprawienie szkody w oddanej rzeczy przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Trzeba zatem spieszyć się z ewentualnym postępowaniem sądowym, aby nasze roszczenie nie uległo przedawnieniu.

Umowa dzierżawy – charakterystyka

Umowa dzierżawy określona jest w k.c. w art. 693-709. W dużej części mają do niej zastosowanie przepisy o umowie najmu – w gruncie rzeczy te umowy są bardzo podobne.

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Mamy zatem ponownie 2 strony umowy:

• wydzierżawiający – zazwyczaj właściciel rzeczy,
• dzierżawca – użytkownik – np. ten co uprawia ziemię.

Przedmiotem umowy dzierżawy może być rzecz jasna nieruchomość, z której pobieramy pożytki, prawo a także rzecz ruchoma (np. krowa, świnia lub koza – mamy z nich np. mleko i mięso).

Umowa dzierżawy może zostać zawarta zarówno w sposób ustny, pisemny jak i dorozumiany. Oczywiście najlepszą formą jest forma pisemna, w szczególności biorąc pod uwagę przyszłe możliwe spory. 

Nieruchomości dzierżawionej nie można zasiedzieć! Nawet jeżeli dzierżawca użytkuje ziemię 40 lat na podstawie umowy dzierżawy – nie zostanie ona zasiedzona.

Okres zawarcia umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Jeżeli jest zawarta na czas dłuższy niż trzydzieści lat – poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Czynsz 

Czynsz tak jak w umowie najmu może być określony w pieniądzu bądź świadczeniach innego rodzaju. Pojawia się dodatkowo nowy sposób oznaczenia czynszu – ułamkowa część pożytków (np. 20% zebranej pszenicy).

Termin płatności czynszu powinien być określony w umowie. Jeżeli nie jest – automatycznie  w grę wchodzi termin ustawowy, który de facto jest bardzo nieostry – czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. Czyli np. w danej wiosce wszyscy płacą czynsz dzierżawny po żniwach – i to jest w tym przypadku termin ustawowy. Natomiast jeżeli takiego zwyczaju nie ma – czynsz jest płatny półrocznie z dołu. 

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Tak jak w umowie najmu – najlepiej jest określić terminy wypowiedzenia w umowie dzierżawy. Jeżeli natomiast takie terminy określone nie są, wchodzą w grę przepisy k.c.:

• wypowiedzenie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia – jest możliwe, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. ALE istnieje haczyk – trzeba o tym uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero po upływie tych 3 miesięcy można złożyć dzierżawcy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu (rozwiązanie umowy nie następuje automatycznie). Jeżeli dzierżawca w ciągu tych 3 miesięcy zapłaci – wydzierżawiający na tej podstawie nie może wypowiedzieć umowy,
• jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego – tak można wypowiedzieć dzierżawę gruntu rolnego zawartą na czas nieoznaczony,
• sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego – tak można wypowiedzieć każdą inną dzierżawę zawartą na czas nieoznaczony,
• termin umowny lub trwanie do końca okresu umowy – umowa na czas oznaczony. Jeżeli w umowie nie ma zawartych przypadków i terminów wypowiedzenia – umowa będzie trwała taki okres, na jaki została zawarta – odpowiednio stosujemy przepisy o umowie najmu. 

Powyższe ma bardzo duże znaczenie, szczególnie dla właścicieli ziem oddających swoje grunty w dzierżawę na 29 lat pod fotowoltaikę. 29 lat jest nie po to aby zasiedzieć ziemię (bo zasiedzieć jej w tym przypadku nie można) lecz jest to praktycznie maksymalny okres na który może zostać zawarta umowa dzierżawy na czas oznaczony. Po upływie 30 lat przeszłaby już na czas nieokreślony. Przedsiębiorstwa zajmujące się fotowoltaiką często w umowach nie mają zapisanych przyczyn wypowiedzenia, a to oznacza, że właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć takiej umowy. Wielu nie zdaje sobie z tego sprawy i podpisuje umowy bez analizy, a po 5 latach budzą się z ręką w nocniku, i chcą rozwiązać umowę dzierżawy. Bez większych szans, chyba że za porozumieniem stron.

Umowa dzierżawy gruntów rolnych – kwestia cichych dzierżaw

Bardzo dużym problemem stają się ciche dzierżawy praktykowane przez rolników. Proceder ten wygląda w ten sposób, że rolnik – właściciel ziemi daje w dzierżawę grunt rolny drugiemu rolnikowi – dzierżawcy, nie zawierając przy tym umowy dzierżawy i nigdzie jej nie zgłaszając. Pierwszy rolnik pobiera nadal dopłaty (a nie powinien) i uważa je za formę czynszu. Natomiast drugi rolnik nie płaci czynszu dzierżawnego i pobiera wszystkie pożytki. Problem ten szczegółowo opisuje poniższy artykuł:

Ciche dzierżawy – czym są i jak z nimi walczyć, jakich argumentów użyć w rozmowie z rolnikiem?

Różnice między umową najmu a dzierżawy

Podstawową zatem różnicą pomiędzy umową najmu a umową dzierżawy jest kwestia pobierania pożytków. Umowa najmu nie przewiduje pobierania pożytków z rzeczy najętej, natomiast umowa dzierżawy już tak. Dlatego w praktyce nie ma umów najmu gruntu rolnego, ponieważ przeznaczeniem tego gruntu jest pobieranie z niego pożytków. Dlatego też nie dzierżawimy lokali mieszkalnych, tylko je najmujemy – nie pobieramy z nich pożytku. Czysto teoretycznie istnieje możliwość dzierżawy lokalu – będziemy mieli z nią do czynienia kiedy wydzierżawimy lokal od właściciela po to, aby podnajmować go dalszym osobom. W tej konstrukcji dzierżawca będzie pobierał pożytki w postaci czynszu najmu na dzierżawionej nieruchomości. Takie konstrukcje są jednak trudne, dlatego jeżeli chcesz je tworzyć – warto skontaktować się z prawnikiem. Inna różnica dotyczy przedmiotu umowy – przedmiotem umowy najmu nie mogą być prawa, natomiast umowy dzierżawy już tak.

Z powyższego jednak wynika, że te dwie umowy są podobne, o czym świadczy brak osobnej kompleksowej regulacji przez ustawodawcę, a jedynie uregulowanie kilku przepisów i odesłanie do przepisów o umowie najmu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny.
2. A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, LEX/el. 2023, art. 693.
3. Uchwała SN z 2.04.1993 r., III CZP 39/93, OSNC 1993, nr 10, poz. 178.