W dobie kosmicznych cen nieruchomości, problemów z dostępnością materiałów budowlanych, rynku patodeweloperskiego zakup własnego mieszkania za gotówkę graniczy z cudem. Zdecydowanie łatwiej zdecydować się na zakup mieszkania w kredycie, ale i tutaj pojawiają się przeszkody jak brak zdolności kredytowej, zbyt wysokie miesięczne raty itp. Powyższe sprawia, że coraz większego znaczenia zaczynają nabierać umowy najmu. Na rynku nieruchomości mamy do czynienia zarówno z nieuczciwymi wynajmującymi jak i koszmarnymi najemcami. Z niniejszego artykułu dowiesz się na co zwrócić uwagę podpisując umowę najmu jako właściciel mieszkania.
Czym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Jest to umowa pomiędzy wynajmującym, który najczęściej jest właścicielem lokalu a najemcą, czyli osobą, która będzie korzystać z lokalu w celach mieszkaniowych. Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Istota umowy najmu oraz jej szczegółowe uregulowania określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.) w art. 659 – 692, a szczegóły umowy, a także różnice między umową najmu a dzierżawą znajdziesz w niniejszym artykule:
Umowa najmu a umowa dzierżawy – charakterystyka i różnice
Dodatkowym aktem prawnym, o którym warto wiedzieć jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej ustawa o lokatorach). Jest to ustawa daleko ingerująca w prawo własności, o czym przeczytasz w dalszej części artykułu.
Umowa na czas oznaczony a umowa na czas nieoznaczony
Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Ma to ogromne znaczenie w przypadku wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony – umowę można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Nie muszą być to kazuistycznie określone wypadki, mogą być generalnie określone ważne sytuacje, jak np. „problemy finansowe najemcy”. Oczywiście w praktyce przyczyny te mają zastosowanie do najemcy. Wynajmujący ograniczony jest art. 11 ustawy o lokatorach, o czym w dalszej części artykułu.
Jeżeli umowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia – będzie obwiązywać do końca okresu na który została zawarta, bez możliwości wypowiedzenia przez żadną ze stron. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego – mimo braku przyczyn umownych wypowiedzenia, do umowy na czas określony będzie miał zastosowanie art. 11 ustawy o lokatorach. Oczywiście sytuacja, kiedy w umowie nie mamy wskazanych przyczyn wypowiedzenia nie wyklucza możliwości rozwiązania umowy za porozumieniem stron, lecz zdarzają się sytuacje, kiedy któraś ze stron nie ma alternatywy i nie chce zgodzić się na rozwiązanie umowy. W takim przypadku musi płacić do końca trwania umowy, nawet jeśli nie będzie mieszkać w mieszkaniu.
Przykład 1.
Właściciel mieszkania podpisuje z najemcą umowę na okres 2 lat, w umowie nie zawierając warunków jej wypowiedzenia. Najemca po 6 miesiącach użytkowania mieszkania jest zmuszony wyjechać do rodzinnej miejscowości opiekować się matką. Złośliwy właściciel nie zgadza się na rozwiązanie umowy. Najemca powinien zatem płacić czynsz przez następne 1,5 roku.
Umowa zawarta na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana z zachowaniem terminów umownych. jeżeli w umowie nie zawarto okresu wypowiedzenia, obowiązują następujące (ustawowe) terminy wypowiedzenia:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Powyższe terminy są jak najbardziej korzystne z punktu widzenia najemcy, lecz jednak iluzoryczne z punktu widzenia właściciela lokalu – w praktyce zawsze trzeba mieć na uwadze ustawę o lokatorach, o czym mowa poniżej.
Niebezpieczeństwa umowy na czas nieoznaczony na gruncie ustawy o lokatorach
Największym niebezpieczeństwem umowy na czas nieoznaczony jest trudność jej wypowiedzenia przez wynajmującego lokal. Art. 11 ustawy o lokatorach stanowi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Oznacza to, że inne przyczyny, zawarte w umowie, które pozwalałyby na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego są sprzeczne z tą ustawą a tym samym bezskuteczne. Zatem te przyczyny opisane są poniżej.
Najemca niszczy mieszkanie, jest uciążliwy dla wszystkich
- lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – w tym przypadku umowę można wypowiedzieć na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Co więcej, należy pisemnie upomnieć najemcę, żeby nie zachowywał się w sposób wskazany powyżej. Oczywiście absurdem jest tutaj miesięczny okres wypowiedzenia, gdyż przez miesiąc najemca może całkowicie zrujnować mieszkanie. Słusznym wydaje się być natychmiastowe wypowiedzenie w powyższym przypadku i natychmiastowa eksmisja. Niektórzy powiedzą, ze przecież właściciel może swoich roszczeń dochodzić w sądzie. Ale czy na pewno? Czarno jawi się postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcom, którzy nie mają majątku, są bankrutami. Właściciel mieszkania często może pomarzyć o jakiejkolwiek egzekucji z majątku dłużnika, a mieszkanie wyremontować musi z własnych środków;
Najemca nie płaci!
- lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Mogłoby się wydawać że wyrzucenie z mieszkania niepłacącego najemcy jest rzeczą prostą i szybką. Nic bardziej mylnego. Niestety prawo w sposób skuteczny chroni takich lokatorów. już na gruncie k.c. znajdujemy art. 687, który stanowi: Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Jednakże nasz bardzo „racjonalny” ustawodawca wprowadza przepis szczególny w stosunku do regulacji kodeksowej. Mianowicie, w ustawie o lokatorach można znaleźć regulację, zgodnie z którą właściciel mieszkania może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Co więcej takiego lokatora trzeba uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Ustawa nie precyzuje, czy ten miesięczny termin ma być wyznaczony po upływie trzech pełnych okresów zaległości czy może być wyznaczony np. po 2 miesiącu braku płatności czynszu.
Powyższa regulacja jest bliska absurdu i doprowadza do sytuacji, w której wynajmujący mieszkanie nie otrzymuje pieniędzy przez 3 miesiące, dodatkowo musi uprzedzać nieuczciwych najemców o wypowiedzeniu umowy, wyznaczać im termin, a szczytem wszystkiego jest miesięczny okres wypowiedzenia. Właściciel mieszkania może pozostawać 5 miesięcy bez zapłaty czynszu, a najemcy mogą śmiać mu się w twarz. Ustawa w nieuzasadniony sposób chroni nieuczciwych najemców oraz zbyt głęboko ingeruje w prawo własności;
Najemca wynajmuje moje mieszkanie
- lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela – tutaj również ma zastosowanie miesięczny okres wypowiedzenia. Przynajmniej nie trzeba uprzedzać lokatora…
Siła wyższa – konieczność rozbiórki lokalu
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 (o tym kolejnym absurdzie niżej);
Najemca nie zamieszkuje lokalu
- jeżeli najemca nie zamieszkuje lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia – czyli mieszkanie w najgorszym wypadku może stać puste 1,5 roku;
Najemca ma gdzie mieszkać
- chyba jedyna sensowna regulacja dot. wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony brzmi stanowi, że właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym terminem wypowiedzenia osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Czyli np. – lokator jest właścicielem innej nieruchomości w mieście, w którym mieszka.
Chcę zamieszkać we własnym mieszkaniu – dwie sytuacje
- właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Czyli najprościej mówiąc musimy zapewnić lokal zamienny lokatorowi. Wtedy mamy prawo wypowiedzieć umowę najmu z półrocznym wyprzedzeniem;
- natomiast jeżeli takiego lokalu nie zapewnimy, musimy umowę wypowiedzieć nie później niż na 3 lata naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. I mogłoby się wydawać że ten przepis przekracza wszelkie granice zdrowego rozsądku (chcąc zamieszkać we własnym mieszkaniu musimy czekać 3 lata, aż upłynie okres wypowiedzenia) lecz ustęp kolejny wprowadza, regulację, zgodnie z którą jeżeli właściciel nie zamieszka w tym lokalu, albo zamieszka na mniej niż pół roku – lokator ma prawo wrócić do naszego lokalu, ma prawo żądać zwrotu różnicy czynszu za okres roku, ma prawo żądać od nas zwrotu kosztów przeprowadzki. Do 2007 r. miał prawo żądać kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu, lecz „o dziwo” Trybunał Konstytucyjny uznał ten przepis za niezgodny z Konstytucją. Szkoda że nie całą ustawę…
I poniżej już ostatni z przytoczonych w tym artykule absurdów ustawy o lokatorach. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy – art. 10 ust. 4 ustawy o lokatorach. Kolejny fantastyczny pomysł ustawodawcy – nie dosyć, że właściciel mieszkania ponosi koszty remontu, to jeszcze ma ponosić koszty relokacji najemcy…
Powyższe przyczyny są zatem jedynymi z powodu których właściciel mieszkania może wypowiedzieć najemcy umowę. I nie pomogą zastrzeżenia umowne. Wypowiedzenie będzie bezskuteczne. Warto oczywiście próbować różnych forteli – można napisać wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym – będzie ono bezskuteczne, ale może się uda i najemca się wyprowadzi? Nie każdy przecież jest prawnikiem, nie każdy zna prawo, a odpowiednie dobranie argumentów w piśmie może skłonić najemcę do opuszczenia naszego lokalu. Natomiast o możliwościach wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę przeczytasz tutaj:
Najem lokalu mieszkalnego – ważne aspekty z punktu widzenia najemcy
Co zatem robić? Jaką umowę najmu podpisać?
Wynajmujący nie mają łatwo. Mieszkania przekazywane w najem są ich własnością. Z pewnością żaden wynajmujący nie chciałby trafić na najemców, którzy nie szanują mieszkania, niszczą wyposażenie, nie płacą czynszu, urządzają głośne imprezy, jednocześnie będąc uciążliwymi dla sąsiadów. Jak się takich najemców pozbyć? Jak zapobiegać już na etapie podpisywania umowy? Jak zabezpieczyć się przed absurdami polskiego prawa?
W praktyce bardzo ciężko – najlepszą formą umowy najmu będzie umowa na czas oznaczony. Co więcej, najlepiej podpisywana na bardzo krótkie okresy najmu. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie umowa najmu okazjonalnego, w której najemca wskazuje lokal, w którym zamieszka w przypadku wypowiedzenia umowy. Najem ten pozwala na szybszą eksmisję. Więcej o najmie okazjonalnym znajdziesz w poniższym artykule:
Najem okazjonalny – jakie korzyści przynosi właścicielowi mieszkania?
Innym zabezpieczeniem właściciela mieszkania jest pobieranie wysokich kaucji – nawet 3-4 miesięczne a także bardzo staranne dobieranie najemców. Dobrym rozwiązaniem będzie podpisanie kilku krótkich umów najmu, a gdy już nabierzemy zaufania do najemców – stopniowo wydłużać okresy najmu.
Gdy jednak właścicielowi się nie poszczęści i trafi na koszmarnych najemców – należy działa zgodnie z prawem – wypowiedzieć umowę najmu zachowując okresy wypowiedzenia, następnie trzeba uzyskać sądowy nakaz opuszczenia lokalu i rozpocząć procedurę eksmisji, która też nie jest taka łatwa jakby się mogło wydawać.
Eksmisja – poradnik jak pozbyć się lokatora.
Podsumowanie
Podobnych uregulowań jak te wskazane w artykule jest cała masa w omawianej ustawie. Ten akt prawny traktuje właścicieli mieszkań jak niańki dla najemców. Gdzie wolny rynek? Gdzie prawo własności i wolność decydowania o tym co można zrobić ze swoją nieruchomością? Zatem właścicielu mieszkania, jeżeli masz zamiar zacząć wynajmować mieszkanie – zapoznaj się z niniejszym artykułem oraz szczegółowo przeanalizuj omawiane akty prawne. Możesz także skorzystać z pomocy prawnika, który wytłumaczy Ci niuanse związane z wynajmowaniem nieruchomości.
Źródła:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
- Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2006 r., III CZP 30/06.
